Все чаще при подготовке к сделкам я слышу от клиентов вопросы о том, как работает аккредитив или эскроу. Почему там заблокированы деньги и насколько это вообще безопасно. Поэтому сегодня мы поговорим о безналичных формах оплаты в сделках с недвижимостью. А именно – про аккредитивы, сбр и эскроу.

Итак, аккредитив - это финансовый инструмент, который используется для обеспечения платежей в международной торговле. Он дает гарантии продавцу, что после выполнения условий контракта, (в нашем случае это регистрация купли-продажи и передача квартиры покупателю), покупатель произведет оплату в соответствии с условиями аккредитива.

Принцип работы аккредитива в сделках с недвижимостью следующий: покупатель обращается в банк и устанавливает аккредитив в пользу продавца недвижимости. Простыми словами - открывает специальный счет, на который зачисляются деньги на покупку. Банк обязуется выплатить продавцу сумму, указанную в аккредитиве, после выполнения определенных условий, установленных в нем. После открытия аккредитива покупатель уже НЕ МОЖЕТ передумать и забрать деньги, если выполнены все условия контракта!

Какие могут быть условия получения денег продавцом?
📌переход права собственности на недвижимость к покупателю
📌акт приема-передачи объекта
📌форма 9 без зарегистрированных лиц
📌дополнительные документы, согласованные сторонами сделки

Зачем же нам нужен аккредитив?

ГАРАНТИИ: Аккредитив обеспечивает продавцу гарантированный способ получения оплаты за продажу недвижимости, что снижает риски неплатежей со стороны покупателя. Покупатель же минимизирует риск потери финансов, ведь продавец не получает деньги, пока не зарегистрирована сделка!

ФИНАНСОВАЯ СВОБОДА: благодаря такому инструменту оплаты, можно подавать и покупать недвижимость по всему миру, без личного присутствия всех участников сделки в одном месте.

Итак, аккредитив обеспечивает дополнительную защиту интересов как продавца, так и покупателя, удобен в использовании и прямо влияет на безопасность сделок.

Теперь поговорим о набирающем сейчас невероятную популярность Сервисе Безопасных Расчетов от Домклик. Сервисом можно воспользоваться только в Сбербанке, но принцип действия схож с аккредитивом:

1. Покупатель переводит деньги на специальный счет СберБанка
2. Деньги хранятся на счете до регистрации сделки в Росреестре
3. Домклик получает от Росреестра подтверждение, что переход права собственности произошел, и автоматически зачисляет деньги на счет продавца. Это самый большой плюс этой системы.
4. Покупатель и продавец получают платежные поручения на электронную почту, а также СМС о том, что сделка состоялась.

Почему это удобно? Все документы оформляются один раз в офисе банка, даже в том же окне, что и сама сделка, дальше все происходит онлайн, а участники сделки получают уведомления. Участники сделки полностью избавлены от неудобства. Пришел – ответил на вопросы – проверил документы – получил смс – ушел. Удобно? Удобно.

Теперь поговорим о недостатках. Их немного, но они есть:

Аккредитив, как форма расчетов, регулируется Гражданским кодексом РФ и другими нормативно-правовыми актами. Расчеты через СБР проводит не сам Сбербанк, а его дочерняя компания – Общество с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости от Сбербанка» (ООО «ЦНС»). И регулируются они внутренними документами ООО «ЦНС», соответственно. Пожалуй, это основной минус.

Также, у СБР есть ситуации, исключающие возможность использования данного сервиса: альтернативные сделки, несовершеннолетний продавец, сделки с иностранными гражданами и получение денег по доверенности.

Теперь перейдем к не менее популярной форме расчетов – эскроу.

Эскроу - это специальный вид сделки, при котором третья нейтральная сторона (эскроу-агент) действует в качестве посредника между продавцом и покупателем. Суть услуги эскроу заключается в том, что продавец передает товар или документы, а покупатель - деньги, третьей стороне (эскроу-агенту), который удерживает их до момента выполнения определенных условий, предусмотренных договором.

Эскроу обеспечивает обе стороны сделки - продавца и покупателя - защитой от рисков мошенничества и неплатежей. Деньги остаются в безопасности до выполнения всех условий сделки.

Услуга эскроу позволяет снизить риски для обеих сторон, облегчает процесс совершения сделки и сокращает время на урегулирование досудебных споров.

Уверена, сейчас у многих возник вопрос «А в чем же тогда отличие от аккредитива?». Если не вдаваться в особенности правовых норм, то, в целом, принцип действия у них действительно схожий. Оба способа предназначены для безопасных расчетов сторон сделки и одинаково хорошо походят для сделок с недвижимостью. С 2019 года эскроу стал обязателен для участников долевого строительства, в связи с этим получил более широкое распространение на первичном рынке.

Но, например, плюсом аккредитива является то, что можно осуществить трансферацию. Подробнее рассказала об этом в своем телеграмм-канале. Подписывайтесь.

А счет эскроу, в свою очередь, обладает неоспоримым преимуществом перед аккредитивом: денежные средства на указанном счете подлежат страхованию в соответствии с требованиями ст. 12.1-12.2 Федерального закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации». В отличие от счета эскроу, денежные средства, размещенные в аккредитиве, не подлежат обязательному страхованию.

Важно помнить, что банк и в рамках аккредитивной формы расчетов, и по договору счета эскроу проверяет представленные ему документы только ПО ВНЕШНИМ ПРИЗНАКАМ (п. 4 ст. 871, п. 4 ст. .7 и п. 1 ст. 926.3 ГК РФ). За подлинность документов и достоверность представленных в них сведений банк ответственности НЕ НЕСЕТ, поэтому все спорные вопросы участники сделки должны урегулировать между собой самостоятельно!

В заключение хочу сказать, что у каждого из описанных способов есть свои преимущества. Сегодня я рассказала об основных из них, а более подробно узнать о сделках с недвижимостью в Москве и Санкт-Петербурге можно у меня на консультации.

ИНФОРМАЦИОННЫЕ СТАТЬИ

Приватизация квартиры Чего следует опасаться?

Определите свои потребности, бюджет

Как правильно подобрать жильё

Что такое приватизация | Принципы приватизации | Документы | Чего следует опасаться | Как себя обезопасить

Исследуйте рынок | Не спешите с выбором Проверьте документы

Альтернативная сделка с недвижимостью

Как купить квартиру безопасно!

Что такое альтернативная сделка | Процесс сделки | Важный момент в передачи денег и объектов | Схема сделки

Подготовка документов | Регистрация

Безналичные формы оплаты

Аккредитив | Принцип работы аккредитива | Зачем нужен аккредитив | Сервис Безопасных Расчетов от Домклик | Почему удобен СБР | Минусы СБР | Эскроу | Отличие аккредитива и эскроу

Как купить квартиру безопасно!

Зачем нужна форма 12

Что такое форма 12 | Где и кто может её взять

СОПРОВОЖЕНИЕ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ

КОНТАКТЫ